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土壌調査・汚染対策は環境省指定調査機関の株式会社セロリにおまかせください

厚木本社 046-222-0247  東京事務所 03-6416-8428

Q&A 不動産取引/事業所閉鎖/土壌汚染全般

土壌汚染は地面の中で起きている環境問題です。
目に見えないだけに地質学的な専門色が濃く、わかりずらい環境問題の一つでもあります。
また社会問題として認知されてからの歴史も浅いので、土壌汚染に直面したときの解決方法も周知されていません。
株式会社セロリでは、わかりずらい土壌汚染の問題を分類し、理解につとめてきました。

「土壌汚染調査」どんなことをするのですか?

土壌汚染とは人間の活動によって、土壌が法に定められた指定有害物質で汚染された状態をいい、土壌汚染調査とはその土壌汚染の状態を調査することです。指定有害物質の種類や調査の段階によって調査の方法も異なります。
①地歴調査:
登記簿謄本や住宅地図などの書類資料で土壌汚染のおそれを評価する方法
②土壌ガス調査:
揮発性有機化合物の初期調査で、深さ0.8~1.0mの調査孔から土壌ガスを採取して分析します
③表層土壌調査:
重金属等・農薬等の初期調査で、深さ0.0m~0.5mまでの土壌試料を採取して分析します
④詳細調査:
土壌ガス調査あるいは表層土壌調査で規定値を超えて検出された物質についてボーリング調査をします

不動産取引をするのに土壌汚染調査をしなければいけないの?

土壌汚染リスクを回避し、資産運用の観点からも土壌汚染調査の実施をお勧めします。
民間の不動産取引の場合、人の健康に被害をおよぼすおそれがあれば、もちろんそのままの状態で取引できません。
このような不動産価値を鑑定する必要から土壌汚染調査をするケースが、土壌汚染調査件数の80%を占めていることからも、不動産取引に際して土壌汚染調査をすることが一般化されつつあることを示しています。
また、主体性をもって土壌汚染調査をすることによって、安い業者に依頼することもできますし、相手のいいなりになって過分な経済負担を負うリスクも回避できます。
土壌汚染対策法や都道府県の条例が適応されたときは、行政の指導に従い適切な処置をしなければなりません。

工場を閉鎖しようと思いますが土壌汚染調査は必要ですか?

特定有害物質を使用していた履歴があれば、多くの自治体で調査報告の義務について条例に定めています。特定有害物質を使用する特定施設の届出がなされていれば土壌汚染対策法で調査義務がさだめられています。
特定有害物質の使用履歴がなくても、自主的に調査して土地の安全性を確かめたほうがよいでしょう。「早くから土壌汚染対策をしておけばよかった」という話はよく聞きます。
また法や条例は表現が独特ですので、信頼できる指定調査機関に相談すべきです。

工場用地を売却する予定ですが、買主が工場として使用するので土壌汚染は不要といわれました

土壌汚染対策法では、工場を工場として継続使用するケースを調査対象から除外しています。
しかし、将来住宅地への転用が計画されたときは土壌汚染調査は免れず、結果として土壌汚染が発覚した場合など、汚染原因者による浄化費用負担が要求されます。特定有害物質を使用していた履歴があれば、浄化費用負担の責任回避は困難です。
土地の売却を計画するのであれば、自主的な調査と自主的な対策を実施し、将来に禍根を残さないことが肝要です。

住宅地として相続しましたが土壌汚染のおそれはありますか

土壌汚染のおそれがないと思われ土地であっても、地歴調査の実施をお勧めします。
先の大戦や高度経済成長期を経て現在に至る過程で、工場跡地が住宅地になっている可能性は否定できません。「昔は畑だった」ということがわかっている場合は、リスクは減少するものの、造成するときに搬入した土が不健全である可能性も否定できません。心配し始めるときりがないのですが、資産運用などに影響を与えることもありますので、指定調査機関に相談して万一に備えることをお勧めします。

都心の土地で鉛汚染があるといわれました 江戸時代からの住宅地です

原因といていくつか考えられます。
1)戦災・震災による火災で、鉛を含んだ建材や配管が融けだした
2)有鉛ガソリンの不適切な管理や排気ガスに含まれた鉛の蓄積
3)家庭でのゴミ処理で鉛顔料を含んだ印刷物などを焼却し灰をまいた
4)盛土などのために外部から不健全な土壌を搬入した
など原因にことかきません。土壌環境の問題は歴史が浅く、管理責任のない原因が多いのです。原因の追究も大切ですが、今後の対策について考える必要があります。特に他人に健康被害を与えることのないように拡散防止処置をただちに実施しましょう。

土壌汚染の瑕疵担保責任の概要を教えてください

専門の弁護士への相談をお勧めします。以下一般論としての見解です。
1)不動産取引の契約に詳細が記されてなく、売買成立後に土壌汚染の存在が明らかになったとき、売主側が売買成立前に土壌汚染の事実を知らなくても、隠れた瑕疵責任として契約解除や損害賠償を求められることがあります。
2)瑕疵担保責任の制約期間も、不動産取引の契約が優先されますが、通常、土地の引渡しから10年以内で汚染確認から1年以内とされています。瑕疵担保責任を負わないという特約があれば、売主/買主の立場によっても制約が異なります。

不動産取引における売り手と買手の土壌汚染リスクは違いますか

売主:土壌汚染についての「重要事項説明」と「購入者にとって重要な情報の説明」をする義務があります。契約後に土壌汚染の存在が判明した場合は、契約解消や損害賠償を求められることがあります。また、最近では法や条例よりも厳しい調査や対策の対応を迫られることも増えつつあり、特に外資系企業はその傾向にあります。
買主:建築中のマンション用地での土壌汚染発覚を耳にします。事業計画や資産運用トラブルによって、多額の損害が生じます。売主側の瑕疵責任があっても、訴訟なども煩わしく、最悪回収不能ともなれば大変です。

金融機関に土壌汚染調査を要求されました

金融機関の融資を受けて不動産取引をするときに、事前の土壌汚染調査は一般化しています。
金融機関では、事後の土壌汚染判明による担保価値低下のリスクを回避したり、事業破綻による回収不能となるリスクを回避します。事前の土壌汚染調査によって、土壌汚染が判明しても土壌汚染対策費用などを適切に評価され、結果としてスムーズに事業が進むことになります。

土壌汚染調査は売主/買主どちらの負担で実施するものですか

ケースバイケースです。当社の受注実績では買手負担のほうが多いようですが、お互いの話あいによって決められるものなので、セオリーがあるというわけでもありません。土壌浄化は通常売主負担となりますが、土地の経済価値を浄化費用が超えるような場面では、浄化がなされず「ブラウンフィールド(BF)」とよばれる土地の塩漬け状態になることもあります。

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