宅建業者のみなさま
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売主の仲介者様
- 土地の売却を検討しているが土壌汚染が心配
- 土地の売却を検討しているが過去に工場があった
- 現在工場がある土地の売却を検討している
- 土壌汚染の存在する土地の売却を検討している
- 役所に行って相談をしてきたがよくわからない/役所で土壌調査を求められた
買主の仲介者様
- 土地の購入を検討しているが土壌汚染が心配
- 過去に工場があった土地の購入を検討している
- 現在工場がある土地の購入を検討している
- 土壌汚染の存在する土地の購入を検討している
- 役所に行って相談をしてきたがよくわからない/役所で土壌調査を求められた
売主・買主 共通
平成15年の土壌汚染対策法施行を受け、土壌汚染についても業法35条の重要説明事項の対象になりました。
宅建業者のみなさまにとって、なんともやっかいな土壌汚染と思われがちですが、不動産ビジネスと土壌汚染問題は、新たな局面を迎えつつあります。
それは、豊洲の土壌汚染に代表されるように、土壌汚染が存在する土地であっても、適切に土壌汚染を管理するならば、その土地は食品を扱う市場にしてもよい、という事実が周知されたからです。
これは、新たなビジネスの始まりと言え、土壌汚染が存在する土地を安価で購入し、適切に管理対策して、土地を有効利用すればよいということにつながります。
土壌汚染問題が希薄だったころ、土壌汚染に対する嫌悪感が大きく、汚染土壌をそっくり入れ替える、掘削除去工法が標準的に実施されてきました。この汚染土壌の入れ替えコスト、これは高額で、ときに負担不能な金額であり、結果として、いわゆるブラウンフィールド呼ばれる、有効利用されない塩漬された土地になることもありました。
法施行から15年以上が経過し、ある意味、土壌汚染について、慣れもできているように思います。
これまで、多くの宅建業者の方にご依頼をいただき、理解をいただきながら、土壌汚染に向かい合ってきました。
現実に土壌汚染の問題にかかわることのなかった宅建業者の方は、見たことも聞いたこともない、レアでディープな土壌汚染問題に手を焼かれるのが実態ともいえます。
土壌汚染問題に直面し、ご相談いただく案件は、まさに10者10様で、ご相談の背景や技術的な内容は様々です。
これを、技術力をベースに解決していくのが株式会社セロリのスタイルです。
まずは、ご相談ください。ご信頼いただけるよう、誠意をもって対応させていただきます。どうか当社の経験と技術をお役立てください。
土地の売却を検討しているが土壌汚染が心配
工場などの存在がなく、住宅地や駐車場などとして使用された土地であっても、買主から土壌汚染調査を要求されることがあります。高度成長期の造成地などには、埋設廃棄物が存在することもありますし、ふっ素や、ひ素などの有害物質は自然的要因で基準を超過していることがあり、買主の経験則が調査要求の根拠です。
重要なことは、早い時期に土壌汚染調査を済ませておくことです。
最悪のケースは、商談が進んでから、調査をして、不幸にして汚染があったとき、十分な検討ができないまま、買主の要求する補償をしなければならない場面です。
ご自分の健康診断と同じです、汚染がなければ安心、不幸にして汚染があったら、あったなりの対処や土地の有効活用が検討できますので、ご心配であれば、商談を進める前に土壌汚染調査をすることをお勧めいたします。
土地の売却を検討しているが過去に工場があった
まず調べなければならないことは、工場で特定有害物質を使用していたか、あるいは使用していた可能性があるかです。そして工場の廃止時期が、土壌汚染対策法、自治体の条例など施行以前かどうかです。土壌汚染対策法であれば2003年以前に工場を廃止していれば法対象の調査は不要です。2003年以後であれば、調査の猶予を受けている可能性があり、売却によって土地が宅地になるなど、土地利用の変更があれば法対象の調査が必要です。
最初に地歴調査をおこない、どのような工場で汚染のリスクはどうか、法令の対象かどうかを調べます。
法や条例の対象でなければ、土地取引に不安のないよう、土壌汚染のおそれの少ない土地として、土壌汚染調査をおこない、汚染の認められない土地として売却を検討されたらよいでしょう。
現在工場がある土地の売却を検討している
法・条例の様々な制約がありますので、信頼のおける指定調査機関にご相談ください。当社であれば、まずヒアリングさせていただき、法・条例の適用有無を判定します。そして法・条例向けの調査が必要となれば、地歴調査、土壌汚染状況調査、以後の行政対応などをご提案いたします。
法や条例が適用される工場でなく、特定有害物質の使用の疑いもなければ、土壌汚染のおそれの少ない土地として、土壌汚染調査のご提案をいたします。操業中であっても調査は可能ですので、汚染の認められない土地として売却を検討されたらよいでしょう。
土壌汚染の存在する土地の売却を検討している
土壌汚染調査報告書をご準備いただき、精査ののち、当社が責任をもってコンサルいたします。 そして、必要なら追加の調査、そうでなければ対策工事のご提案をいたします。 土壌汚染の浄化方法は、立地、物質、深度、などにより、複合的に選択しなければなりません。守秘義務厳守をお約束いたしますので、安心してご相談ください。
役所に行って相談をしてきたがよくわからない/役所で土壌調査を求められた（売主）
土地を売却するために、役所に相談したところ、法律の話が多く全く理解できなかった・・・よくうかがうお話です。
土壌汚染対策法は、2003年に施行され、その後、2010年、2019年に大幅に改正され、その改正に準じて、自治体の条例も改正されました。改正のたびに自治体の運用も変わりますし、実態に合わなくなると、また運用が変わります。
指定調査機関であっても、案件があれば、その都度、役所とすり合わせ、クライアントに説明するのが実情です。
まして、初めて土壌汚染の相談にいくような場合、役所としては親切に教えているつもりでも、聞いたこともない単語があふれ、もちろん覚えきれませんし、よくわからないというのは当然です。
十分に理解していないまま、とにかく、土壌汚染調査をしなければならい、ということだけインプットされ、不安になる方も少なくありません。調査猶予を受けたほうがよいとき、事業所の廃止を先送りしたほうがよいとき、自主調査自主対策したほうがよいとき、さまざまです。まずは当社にご相談ください、最適なご提案をいたします。
土地の購入を検討しているが土壌汚染が心配
工場などの存在がなく、住宅地や駐車場などとして使用された土地であっても、高度成長期の造成地などには、埋設廃棄物が存在することもありますし、ふっ素や、ひ素などの有害物質は自然的要因で基準を超過していることがありますし、かつての経験から、慎重になることもあろうかと存じます。
重要なことは、契約において、土壌汚染の存在について、責任や負担の所在を明確にしておくことです。
最悪のケースは、商談が進んでから、調査をして、不幸にして汚染があったとき、十分な検討ができないまま、契約のままに、受け入れなければならない場面です。
転ばぬ先の杖、汚染がなければ安心、不幸にして汚染があったら、あったなりの対処や土地の有効活用が検討できますので、ご心配であれば、商談を進める前に土壌汚染調査をすることをお勧めいたします。
過去に工場があった土地の購入を検討している
土壌汚染対策法の原則は、土地所有者責任です。過去の土地所有者が負うべき義務が履行されていない場合、土地購入者には所有権とともに、土壌汚染対策法における義務も継承されます。 まず調べなければならないことは、工場で特定有害物質を使用していたか、あるいは使用していた可能性があるかです。そして工場の廃止時期が、土壌汚染対策法、自治体の条例など施行以前かどうかです。土壌汚染対策法であれば2003年以前に工場を廃止していれば法対象の調査は不要です。2003年以後であれば、調査の猶予を受けている可能性があり、売却によって土地が宅地になるなど、土地利用の変更があれば法対象の調査が必要です。
最初に地歴調査をおこない、どのような工場で汚染のリスクはどうか、法令の対象かどうかを調べます。 法や条例の対象でなければ、土地取引に不安のないよう、土壌汚染のおそれの少ない土地として、土壌汚染調査をおこない、汚染の認められない土地として購入を検討されたらよいでしょう。
現在工場がある土地の購入を検討している
現在工場があって、現所有者に事務の履行などができないことがあり、当社では委任をいただいたうえで、さまざまな事務手続きをお手伝いしております。法・条例の様々な制約がありますので、まずヒアリングさせていただき、法・条例の適用有無を判定します。そして法・条例向けの調査が必要となれば、地歴調査、土壌汚染状況調査、以後の行政対応などをご提案いたします。 法や条例が適用される工場でなく、特定有害物質の使用の疑いもなければ、土壌汚染のおそれの少ない土地として、土壌汚染調査のご提案をいたします。操業中であっても調査は可能ですので、汚染の認められない土地として土地取引を進められたらよいでしょう。
土壌汚染の存在する土地の購入を検討している
土壌汚染調査報告書をご準備いただき、精査ののち、当社が責任をもってコンサルいたします。 そして、必要なら追加の調査、そうでなければ対策工事のご提案をいたします。 土壌汚染の浄化方法は、立地、物質、深度、などにより、複合的に選択しなければなりません。守秘義務厳守をお約束いたしますので、安心してご相談ください。
役所に行って相談をしてきたがよくわからない/役所で土壌調査を求められた（買主）
土地を購入したものの、過去に存在した工場の義務が継承され、役所に相談したところ、法律の話が多く全く理解できなかった・・・よくうかがうお話です。
さまざまな手続きを土壌汚染対策法は、2003年に施行され、その後、2010年、2019年に大幅に改正され、その改正に準じて、自治体の条例も改正されました。改正のたびに自治体の運用も変わりますし、実態に合わなくなると、また運用が変わります。
指定調査機関であっても、案件があれば、その都度、役所とすり合わせ、クライアントに説明するのが実情です。
まして、初めて土壌汚染の相談にいくような場合、役所としては親切に教えているつもりでも、聞いたこともない単語があふれ、もちろん覚えきれませんし、よくわからないというのは当然です。
土壌汚染調査をしなければならい、ということだけインプットされたが、十分に理解はできていない。
なにをすればよいのか、調査の費用負担はどうなる、汚染があったとき、土地は有効活用できるのか、さまざまです。まずは当社にご相談ください、最適なご提案をいたします。
土壌汚染調査・対策工事の費用負担は 売主の義務なのか
土壌汚染対策法では、土地所有者に調査の義務がありますし、要措置区域の措置指示履行の費用を汚染原因者に請求できるとされています。また、環境の浄化費用は汚染原因者負担の原則といわれています。
これだけをみると、売主の義務が優先されるようにも考えられますが、現実には、売主が費用負担できない経済状況であるときも少なくありませんし、土地の売却によって差額がでるとしても、手持ち現金がないときもあります。
土地取引を前提とするならば、協議によりますので、特に売主義務ということでなく、ケースバイケースです。
土壌汚染対策法の調査報告などは、特定施設の廃止時の土地所有者に義務があり、廃止後に所有権が移転しても、調査報告などは、特定施設の廃止時の土地所有者が提出します。要措置区域の措置指示については、あらたな土地所有者（買主）にも措置指示が出されることになります。
土壌汚染調査のながれ・・・地歴調査/土壌ガス調査/表層土壌調査/ボーリング調査
- 手順1
- 特定有害物質の使用や土地の利用履歴を調べる地歴調査
（自主調査では省略することがあります） - 手順2
- 汚染の有無を調べる土壌汚染状況調査
- トリクロロエチレンなどの調査：土壌ガス調査
- 鉛やふっ素などの調査：表層土壌調査
- 手順3
- 土壌汚染状況調査で土壌ガスが検出、または基準不適合が認められた→ボーリング調査
土壌汚染状況調査も、ボーリング調査も、既存の建物があっても実施できます。 解体をして汚染を広めることがありますので、解体前に実施してください。
土壌汚染の対策工事とは・・・汚染土壌の掘削除去/オンサイト浄化・原位置浄化/2年間モニタリング
汚染土壌の掘削除去：汚染土壌を掘削して処理施設に搬出、健全土で埋め戻します。土壌の入れ替えです。
オンサイト浄化・原位置浄化：汚染土壌を場内で薬剤混錬により浄化します。低コストな浄化方法といえます。
2年間モニタリング：地下水汚染があると、浄化して2年間のモニタリング後に指定が解除されます。
土壌汚染対策法/要措置区域/形質変更時要届出区域
土壌汚染対策法：2003年に施行され、2010年、2019年に大幅改正されました
要措置区域：健康被害防止のための措置が必要な土地が指定されます
形質変更時要届出区域：汚染拡散防止のため適切な形質変更が必要な土地が指定されます
自治体の条例：東京都環境確保条例/神奈川県条例/横浜市条例/川崎市条例
都民の健康と安全を確保する環境に関する条例
特定有害物質を使用する事業所の廃止時調査と3,000㎡以上の形質変更について規制
神奈川県生活環境の保全等に関する条例
特定有害物質を使用する事業所の廃止時調査と形質変更時調査について規制
横浜市生活環境の保全等に関する条例
特定有害物質を使用する事業所の廃止時調査と形質変更時調査について規制
2,000㎡以上の土地の形質変更について規制
川崎市公害防止等生活環境の保全に関する条例
特定有害物質を使用する事業所の廃止時調査と形質変更時調査について規制
客観的に土壌汚染のおそれのある土地の所有権移転時等の調査について規制
