|
●土壌調査のおそれの分類
●土壌汚染 よろずQ&A
●土壌汚染の資料請求
▲土壌調査/土壌対策の費用
▲概況調査の見積もり例
▲土壌調査区画設定方法
▲求む！土壌調査の仲介者
◆土壌汚染調査機器情報
◆会社概要
◆環境の情報のページ
◆環境のリンク集
◆お問い合わせ
★写真館-いろいろな地層
★ダイオキシンの基準のページ
株式会社セロリ
神奈川県厚木市妻田西1-7-9
電話：046-222-0247
FAX：046-222-0447
e-mail：celery@celery.co.jp
URL： http://www.celery.co.jp
★テーマパーク「水の星」
|
|
土壌汚染は地面の中で起きている環境問題です。
目に見えないだけに地質学的な専門色が濃く、わかりずらい環境問題の一つでもあります。
また社会問題として認知されてからの歴史も浅いので、土壌汚染に直面したときの解決方法も周知されていません。
株式会社セロリでは、わかりずらい土壌汚染の問題を分類し、理解につとめてきました。
part1 不動産取引/事業所閉鎖/土壌汚染全般
ｐ1-①「土壌汚染調査」 どうゆうことをするのですか
土壌汚染とは人間の活動によって、土壌が法に定められた指定有害物質で汚染された状態をいい、土壌汚染調査とはその土壌汚染の状態を調査することです。指定有害物質の種類や調査の段階によって調査の方法も異なります。
①資料等調査：登記簿謄本や住宅地図などの書類資料で土壌汚染のおそれを評価する方法
②土壌ガス調査：揮発性有機化合物の初期調査で、深さ0.8～1.0mの調査孔から土壌ガスを採取して分析します
③表層土壌調査：重金属等・農薬等の初期調査で、深さ0.0m～0.5mまでの土壌試料を採取して分析します
④詳細調査：土壌ガス調査あるいは表層土壌調査で規定値を超えて検出された物質についてボーリング調査をします
ｐ1-②不動産取引をするのに土壌汚染調査をしなければいけないの
土壌汚染リスクを回避し、資産運用の観点からも土壌汚染調査の実施しをお勧めします。
民間の不動産取引の場合、人の健康に被害をおよぼすおそれがあれば、もちろんそのままの状態で取引できません。
このような不動産価値を鑑定する必要から土壌汚染調査をするケースが、土壌汚染調査件数の80％を占めていることからも、不動産取引に際して土壌汚染調査をすることが一般化されつつあることを示しています。
また、主体性をもって土壌汚染調査をすることによって、安い業者に依頼することもできますし、相手のいいなりになって過分な経済負担を負うリスクも回避できます。
土壌汚染対策法や都道府県の条例が適応されたときは、行政の指導に従い適切な処置をしなければなりません。
ｐ1-③工場を閉鎖しようと思いますが土壌汚染調査は必要ですか
特定有害物質を使用していた履歴があれば、多くの自治体で調査報告の義務について条例に定めています。特定有害物質を使用する特定施設の届出がなされていれば土壌汚染対策法で調査義務がさだめられています。
特定有害物質の使用履歴がなくても、自主的に調査して土地の安全性を確かめたほうがよいでしょう。「早くから土壌汚染対策をしておけばよかった」という話はよく聞きます。
また法や条例は表現が独特ですので、信頼できる指定調査機関に相談すべきです。
ｐ1-④工場用地を売却する予定ですが、買主が工場として使用するので土壌汚染は不要といわれました
土壌汚染対策法では、工場を工場として継続使用するケースを調査対象から除外しています。
しかし、将来住宅地への転用が計画されたときは土壌汚染調査は免れず、結果として土壌汚染が発覚した場合など、汚染原因者による浄化費用負担が要求されます。特定有害物質を使用していた履歴があれば、浄化費用負担の責任回避は困難です。
土地の売却を計画するのであれば、自主的な調査と自主的な対策を実施し、将来に禍根を残さないことが肝要です。
ｐ1-⑤住宅地として相続しましたが土壌汚染のおそれはありますか
土壌汚染のおそれがないと思われ土地であっても、資料等調査の実施をお勧めします。
先の大戦や高度経済成長期を経て現在に至る過程で、工場跡地が住宅地になっている可能性は否定できません。「昔は畑だった」ということがわかっている場合は、リスクは減少するものの、造成するときに搬入した土が不健全である可能性も否定できません。心配し始めるときりがないのですが、資産運用などに影響を与えることもありますので、指定調査機関に相談して万一に備えることをお勧めします。
ｐ1-⑥都心の土地で鉛汚染があるといわれました 江戸時代からの住宅地です
原因といていくつか考えられます。
1）戦災・震災による火災で、鉛を含んだ建材や配管が融けだした
2）有鉛ガソリンの不適切な管理や排気ガスに含まれた鉛の蓄積
3）家庭でのゴミ処理で鉛顔料を含んだ印刷物などを焼却し灰をまいた
4）盛土などのために外部から不健全な土壌を搬入した
など原因にことかきません。土壌環境の問題は歴史が浅く、管理責任のない原因が多いのです。原因の追究も大切ですが、今後の対策について考える必要があります。特に他人に健康被害を与えることのないように拡散防止処置をただちに実施しましょう。
ｐ1-⑦土壌汚染の瑕疵担保責任の概要を教えてください
専門の弁護士への相談をお勧めします。以下一般論としての見解です。
1)不動産取引の契約に詳細が記されてなく、売買成立後に土壌汚染の存在が明らかになったとき、売主側が売買成立前に土壌汚染の事実を知らなくても、隠れた瑕疵責任として契約解除や損害賠償を求められることがあります。
2)瑕疵担保責任の制約期間も、不動産取引の契約が優先されますが、通常、土地の引渡しから10年以内で汚染確認から1年以内とされています。瑕疵担保責任を負わないという特約があれば、売主/買主の立場によっても制約が異なります。
ｐ1-⑧不動産取引における売り手と買手の土壌汚染リスクは違いますか
売主：土壌汚染についての「重要事項説明」と「購入者にとって重要な情報の説明」をする義務があります。契約後に土壌汚染の存在が判明した場合は、契約解消や損害賠償を求められることがあります。また、最近では法や条例よりも厳しい調査や対策の対応を迫られることも増えつつあり、特に外資系企業はその傾向にあります。
買主：建築中のマンション用地での土壌汚染発覚を耳にします。事業計画や資産運用トラブルによって、多額の損害が生じます。売主側の瑕疵責任があっても、訴訟なども煩わしく、最悪回収不能ともなれば大変です。
ｐ1-⑨金融機関に土壌汚染調査を要求されました
金融機関の融資を受けて不動産取引をするときに、事前の土壌汚染調査は一般化しています。
金融機関では、事後の土壌汚染判明による担保価値低下のリスクを回避したり、事業破綻による回収不能となるリスクを回避します。事前の土壌汚染調査によって、土壌汚染が判明しても土壌汚染対策費用などを適切に評価され、結果としてスムーズに事業が進むことになります。
ｐ1-⑩土壌汚染調査は売主/買主どちらの負担で実施するものですか
ケースバイケースです。当社の受注実績では買手負担のほうが多いようですが、お互いの話あいによって決められるものなので、セオリーがあるというわけでもありません。土壌浄化は通常売主負担となりますが、土地の経済価値を浄化費用が超えるような場面では、浄化がなされず「ブラウンフィールド（BF)」とよばれる土地の塩漬け状態になることもあります。
part2 土壌汚染対策法と自治体の条例
ｐ2-①土壌汚染対策法とはどのような法律ですか
平成15年2月に施行された法律です。土壌汚染による人の健康リスクを回避することが目的とされています。
この法律では、有害物質の種類、調査の対象や方法、対策などが定められていています
ｐ2-②土壌汚染対策法で調査の対象となるのは？
水質汚濁防止法と下水道法に定められた有害物質を取り扱ったことのある特定施設を廃止するとき（3条調査）
土壌汚染によって人の健康被害が生じるおそれがあると都道府県知事が認めたとき（4条調査）
ただし、特定施設の廃止後の土地の利用方法が人の健康被害が生じるおそれがないと都道府県知事が認めるときなど、例外処置があります。また施行前に廃止された特定施設は対象から除外されます。
3条調査は特定施設廃止後120日以内に結果の報告が必要となります。
ｐ2-③土壌汚染対策法が適用されるとどうなりますか
環境省が指定した指定調査機関による土壌汚染調査を実施し報告しなければなりません。そこで土壌汚染が判明したら指定区域として台帳に記載され適切な対策がなされるまで、web上に情報公開されます。
ｐ2-④土地の改変とはどのような定義ですか
「土地の改変」は「土地の形質の変更」と同じ意味の言葉として扱われます。
環境省ホームページによると「土地の形質の変更」とは、土地の形状又は性質の変更のことであり、例えば、宅地造成、土地の掘削、土壌の採取、開墾等の行為が該当し、汚染土壌の搬出を伴わないような行為も含まれます。
開発行為・宅地造成・一定規模以上の土地の掘削・土壌搬出は形質変更に該当します。
地方公共団体の条例によっては、環境省と定義が一致しないこともあり、たとえば解体工事でコンクリートの床を撤去する行為などは、判断のわかれるところです。
ｐ2-⑤特定有害物質とはなんですか
土壌汚染対策法に定められた揮発性有機化合物、重金属等、農薬等の3種類で25項目です。なかでもドライクリーニングの溶剤であるテトラクロロエチレン、工業用の洗浄剤として一般的なトリクロロエチレン、鉛、砒素などが土壌汚染の原因物質となっているケースが多いといえます。多くの物質は発がん性おそれなど人体への有害性を指摘されています。
ｐ2-⑥指定調査機関というのはどういう業者ですか
土壌汚染対策法に定めらた、土壌汚染調査実務要件等を満足し環境省に指定された調査機関です。
現在全国で約1600社が登録されていますが、実際に業務としているのは500社程度といわれています。その500社の中にはボーリングの専業者や分析の専業者も含まれていますので、実際に事前の計画から行政対応をする指定調査機関はさほど多くありません。
最近、低質な指定調査期間によるトラブルが問題になっています。指定調査機関の能力にもバラツキはあります。信頼できる指定調査機関を選択することが重要です。
ｐ2-⑦東京都環境確保条例の概要を教えてください
有害物質取り扱い事業者が工場等の廃止または主要部分の除却をするときは、廃止の30日前まで土壌汚染について調査し報告しなければなりません(116条）。
敷地面積が3000ｍ2以上の土地における改変行為をするときは、土地利用の履歴を調査し、土壌汚染のおそれを評価し、必要があれば土壌汚染調査をしなければなりません（117条）
環境確保条例でも指定調査機関による調査が規定されています。
ｐ2-⑧板橋区「大規模建築物等指導要綱」とはなんですか
土壌汚染対策法、東京都環境確保条例とは別に、板橋区では敷地面積1000m2以上もしくは延べ床面積2000m2以上の土地の改変をするときに、土地の履歴調査をして報告し、土壌汚染のおそれがあれば概況調査をして報告しなければなりません。
ｐ2-⑨川崎市公害防止等生活環境の保全に関する条例について教えてください
事業者または土地所有者は、過去の土地の利用状況等から特定有害物質等を取り扱っていたおそれがある事業所の敷地や跡地において、土地改変、事業所の廃止、土地所有者の変更等の機会に土壌に関する調査を実施する必要があります。取扱量の多寡、業種、設備の有無、面積にかかわりありません。
ｐ2-⑩すべての自治体に土壌汚染関連の条例がありますか
環境省のホームページに条例の一覧があります。ただし地方公共団体の環境関連の条例等は増加傾向にありますので、リアルタイムという意味では確認が必要です。株式会社セロリのホームページでは、情報が首都圏を中心に偏りがあります。大阪府のように独自に指定調査機関まで設ける地方公共団体もありますし、大田区のように油汚染についても規定している地方公共団体もあります。
part3 土壌汚染の調査費用と対策費用
ｐ3-①土壌汚染調査の最初の段階の資料等調査（フェーズ1）の予算はどのように考えたらよいですか
土地の使用履歴を調査する資料等調査で、ヒアリングや現地踏査を含まない、登記簿謄本、古地図や住宅地図、航空写真による調査は12万円程度です。
ヒアリング調査、現地踏査、その他の地質特性などを含む詳細な資料等調査や、東京都環境確保条例117条調査の対象で行政との折衝を含む場合は、交通費や別途費用が生じますので、通常は都度見積もりとなります。
ｐ3-②土壌汚染調査の現地での初期調査の予算はどのように考えたらよいですか
調査対象地の条件によって予算が違います。
初期の現地調査（概況調査と呼びます）の場合
土壌汚染のおそれがある調査地は100㎡あたり20万円～30万円
土壌汚染のおそれが少ない調査地は900㎡あたり20万円～30万円というところが一般的です。
調査費用は調査項目や土間コンクリートの厚さなどで増減しますし、ダイオキシン類の調査を含めるとさらに増加します
ボーリング調査、行政との交渉は別途費用となります。
土地の形状や施工条件に左右されますので、対象地を上記の数値で比例換算できない場合もありますので注意してください。
p3-③見積段階で最悪のケースを説明してくれないの
私たちが健康診断を受けるとき、いきなり「あなたは癌かもしれません、ついては手術費用・・・、余命××か月です」といわれることはありません。私たち指定調査機関の担当者も、なんの根拠もなく「最悪○○億円の対策費が発生します」などということはできません。資料等調査の結果をみて、あるいは事前に情報があればある程度は対策工事の想定もできなくはありませんが、根拠のない対策費を口にして経済的トラブルを生じさせるわけにはいきません。なにしろ目に見えない地下のことですから、第六感で無責任なことはいえない立場にあることをご理解ください。
ｐ3-④土壌汚染対策の費用はだれが負担するのですか
基本的には汚染原因者です。しかし、土壌汚染の場合原因者の確定が困難だったり、法人が倒産していることもあります。また指定有害物質の管理責任や環境負荷についての認知度が低かった時代に原因があった場合など、訴訟を起こしても費用を回収困難なケースも多いようです。一方、現時点の汚染に対処する責任は土地所有者が矢面に立ちますので、難しい問題が起きたら専門の弁護士に相談しましょう。
ｐ3-⑤鉛などの重金属による汚染土壌の処分はどのような方法が低コストですか
汚染の規模と項目にもよりますが、数1000m3までなら掘削除去し健全土で埋め戻す方法がもっとも確実で低コスト考えられます。当社では、土壌汚染対策法の指定区域でなければ、掘削した汚染土はセメント材料として安全に処分します。
セメント材料としての処分は、わが国の標準的な処分方法といえ、汚染土壌処分の7割がセメント材料としての処分ともいわれています。ますが、実際には複数の対策方法を検討し、最適なプランを考えなければなりません。
また土壌汚染対策法の指定区域での対策は、認定された処分場以外での処理ができません。
ｐ3-⑥汚染土壌の処分費に相場はありますか
鉛などの重金属汚染土壌を掘削してセメント材料として処分する場合、運搬費を含めて12000円/トン～17000円/トンが相場と思われます。
対策土量は一般にｍ3で表現さますが、土の比重を1.7とすると、20000円/ｍ3～30000円/ｍ3というところです。これは異常な高濃度汚染土壌でなく、かつ油やVOCによる複合汚染がない場合です。
処分の際には処分のための分析をしますが、塩分などが含まれていると増額します。
もっとも重要な要素は、10トンダンプトラックなどの大型車両がスムーズに使用できるかということです。2トン車での運搬を余儀なくされたり、通行規制や時間規制で運搬作業時間が制約されると、運搬費が割高になります。
掘削などの土木工事は、深さや近隣の条件で都度見積もりが一般的です。
ｐ3-⑦掘削除去後の埋め戻し費用に相場はありますか
地山からの切土で10トンダンプトラックなどの大型車両での搬入が可能であれば、整地工事まで含めて10000円/トン～15000円/トンが相場といえます。土壌汚染の対策工事では埋め戻し土が健全であることを分析して確認する必要があり、一般の土木工事に比べると割高になります。また、この場合も2トン車での運搬を余儀なくされたり、通行規制や時間規制で運搬作業時間が制約されると、運搬費が割高になります。
ｐ3-⑧重金属等とＶＯＣの複合汚染土壌の処分費に相場はありますか
汚染土壌をセメント材料として処理する前に、中間工程でＶＯＣを除去する必要があります。
単純にトン価格を決めるのは難しいのですが、重金属等の処分費用に比べ1.5倍～2.0倍程度になると予想されます。
濃度や汚染物質、対策地の地理など、費用を確定する要素が多く、都度見積もりということになると考えられます。
ｐ3-⑨ＶＯＣの現地浄化は搬出処分より低コストですか
現地処理ができるスペースが確保され、少なくとも300m3以上の汚染土壌を処分するケースであれば、現地浄化がお勧めです。VOCの揮発性を利用して掘削した汚染土壌からVOCを抽出除去する浄化方法を採用した場合、搬出処分の50％程度にまでコスト削減できることもあります。
稼働中の工場で地中から吸引回収したり、微生物分解浄化の場合、汚染濃度や施工面での制約があったり、長期観測などもあり、都度見積もりということになると考えられます。
ｐ3-⑩地下水対策は高額と聞きましたが・・・
工法としてはさまざま実用化されていますが、地下水を揚水して回収したり、微生物を地下に注入して分解浄化を図る場合、汚染濃度や施工面での制約があったり、長期観測などもあり、都度見積もりになると考えられます。
また、一般には地下水濃度が環境基準を下回った後も2年間の継続観測が必要とされますので、これもコスト負担となります。
part4 技術的な質問/その他
ｐ4-①土壌調査の期間は
調査内容にもよりますが、通常の表層調査であれば発注後3～4週間で結果を報告します。状況によって分析期間の短縮を図ることもできますが、人間が関与する作業なのであまり急がせるとエラーして遅くなるということもあります。
またダイオキシン類の調査は分析工程だけで3週間以上かかります。
ヒアリング調査等を含まない簡易な資料等調査でも10日～15日の期間が必要です。
p4-②土壌汚染調査を発注したけれど次から次へと調査を繰り返している いつ調査が終わるの
資料等調査は省略することもありますが、一般的には、①土壌の表層部の概況調査をし、②表層部で汚染のおそれを確認したら深度方向へとボーリング調査をすすめます。ここまでで汚染の面積的な広がりに深度方向の広がりがわかり汚染の立体像が判明します。しかし、実際の対策になったとき、面積や深さをさらに限定するための調査を実施しトータルコストを下げるための努力をすることがあります。「まだ調査するのか」といらだつこともあろうかと思いますが、本当に必要なことなら調査機関の説明を受け、それでも不安であればセカンドオピニオンをお勧めします。
ｐ4-③調査機関のいうことが理解できない ごまかされているような感じを受ける
土壌汚染は目に見えない地下のできごとであるだけに、専門性が高く、話の単語も日常にないものであることから、専門用語でごまかしているのではないか、感じることもあるかもしれません。セカンドオピニオンで医者を変えて相談することも視野に入れてください。担当者の説明があいまいだったり、しどろもどろになったり、前と話が違うようであれば要注意。
指定調査機関の技術的な品質にもバラツキがあり問題が生じていることも事実です。
ｐ4-④土壌汚染が自然由来の場合もありますか
日本は火山国で砒素など有害物質を多く含むことがあります。極端にいうと鉛の鉱山などは、鉛が極めて高濃度で含まれた土壌といえます。また、ふっ素などという重金属は海水にも含まれており海辺の土壌などで基準値を超える濃度で検出されることがあります。自然由来の判定はなかなか難しいので、指定調査機関や管轄する行政に相談することをお勧めします。
ｐ4-⑤自然由来の場合は土壌対策をしなくてもよいのですか
土壌汚染対策義務はありませんが、土の飛散や健康被害を受けないための注意が必要です。自然由来の土壌汚染は局在性がないという特徴があります。つまり周辺の土地も同様な状態にある可能性を否定できません。しかし神経質になり過ぎるとその地域に住めなくなってしまいますので、状況を正しく理解し近隣や行政とコミニケーションを図りましょう。
なお、自然由来であっても基準を超えた土壌であれば、敷地からの搬出は汚染土壌と同様の処置をしなければなりません。
ｐ4-⑥特定有害物質は使っていませんが土壌汚染があるといわれました
特定有害物質を使用したことがない事業所での土壌汚染というのもよくある事実です。
一概にはいえませんが、黄色や赤のペンキには顔料に鉛が含まれていることがあります。従って工場での塗装作業場やメンテナンス工場でのペンキのハツリなどでも鉛汚染の可能性はあります。また、法に定めた物質名が直接製品名でないことがありますし、製品の素材として混入していることもありますので、くわしくはメーカからＭＳＤＳを取り寄せて調べてみる必要があります。
また工業地域であれば、地下水を媒体として隣接工場から有害物質が浸透してくることもあります。
ｐ4-⑦稼働中の工場で対策工事は可能ですか
原則的には可能です。状況によっては対策費が高額になることもあります。具体的な事例がないとなんとも答えようがないというのが本音です。
ｐ4-⑧揮発性有機化合物による土壌汚染はどのように現地で対策しますか
さまざまな方法が実用化されていますが、現地の状況や経済性を検討し最適な方法を選択しなければなりません。
1）掘削した汚染土壌に、生石灰を混練して水和熱を生じさせ、揮発させる方法（ホットソイル工法）
2）掘削した土壌をトラクターなどで撹拌して乾燥を促進させる方法
3）掘削した土壌に微生物を混練して、微生物によって分解させる方法
4）井戸等を設置して真空ポンプ等で地中からガスを吸引して回収する方法
5）地中に薬品を注入したり混練して、無害化する方法
ｐ4-⑨地下水汚染対策で揚水を提案されましたが地盤沈下は大丈夫でしょうか
大量に揚水しなければ、もちろん効果は上がりませんが、地盤沈下を引き起こすほど揚水しては問題です。
揚水して対策を計画する場合、通常であれば事前に毎時間××リットル揚水するということを調べますので、十分な説明を提案者に求め、地盤沈下の対策を確認する必要があります。
ｐ4-⑩土壌が油くさいのですが油の汚染に基準はありますか
わが国には、油汚染についての基準値というものはありません。従って油臭がして不快であることを原因者と協議するときも、法的基準がないので、混乱することもありえます。
住宅地ではTPH1000mg/kg以下にするというように自主的な規制を設ける企業もあるようですが、法的根拠がないので、あの企業ではそうしている、という情報則的には可能であって、縛られるものではなく、今後の課題となっているのが実情といえます。
現在ここまで 今後も追加します
|
|
